深圳东部滨海度假区发展特点及建议
北京pk10开奖上快赢 刘杰武 2018-07-20 16:18:49

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  改革开放后,深圳特区的经济辐射自关内逐渐向外扩散,但东部滨海区由于区位偏远,长期交通不便,劳动密集型产业与资本密集型产业的发展力度小,甚至远不如远离深圳关内的东莞与惠州两地。但是工业发展的滞后,却使大鹏新区保留了完好的景观与生态,尤其是东部滨海区保留完整为大鹏的旅游发展奠定了坚实的基础,深圳东部滨海区域成为深圳版图中旅游发展最佳区位。 2011年10月27日,深圳设立大鹏新区引领东部滨海区域,本研究所指的东部滨海在行政边界上包括大鹏新区及盐田区大、小梅沙片区。

  深圳东部的滨海旅游发展历经30年的改革开放,时至今日已经取得了一定的成就,建设了一批知名滨海度假品牌,诸如东部华侨城、大梅沙、小梅沙,玫瑰海岸等, 针对已有的滨海旅游开发区域,本文从区位、交通、面积、开发时间、开发者身份、项目内容等六方面对其进行分析。

深圳滨海区
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  (一)深圳东部滨海度假区发展特点分析

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  通过深圳东部的度假旅游资源的分布及开发等方面的比较,可以发现深圳东部度假旅游资源的发展具备以下五大特征:

  特征一:

  空间上总体呈分散分布,但已经形成明显的旅游节点

  通过深圳东部度假旅游资源的区位比较可以看出,深圳东部滨海度假旅游点比较零散的分布于东部岸线,但是这些度假区的发展依托于原有的自然村庄和城镇,经过近30年的发展,东部滨海已经形成了明显的旅游节点区域:(1)大梅沙-小梅沙-玫瑰海岸旅游节点;(2)下沙-观音山旅游节点;(3)南澳镇旅游节点;(4)浅水湾-西冲旅游节点;(5)桔钓沙-杨梅坑旅游节点;(6)较场尾-鹏城旅游节点。这六处旅游节点中大梅沙-小梅沙-玫瑰海岸旅游节点的规模最大,发展最为成熟,其次为南澳镇旅游节点,其余的旅游节点规模较小,目前还在发育之中。

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  特征二:

  资本无序开发为主,沿公路线形推进明显

  通过对开发者的对比研究发现,除了大梅沙海滨公园是政府投资建设的公共度假区,其他的滨海度假区基本上为私有资本,这部分的投资又可以分为四大来源:第一大来源是深圳室内大型企业以及大型集团投资建设旅游度假区,例如东部华侨城、小梅沙度假区;第二大来源为港澳台外来资本投资建设旅游渡假区,例如半天云海度假区;第三大来源为当地村集体投资建设旅游渡假区,例如较场尾旅游渡假区;第四大来源为当地村集体以土地入股、外来资本投入建设。由于政府公共开发的力度有限,私有资本的无序占地与村集体的散乱开发在东部滨海地区十分普遍。至今,深圳东部滨海仍然缺乏鲜明而独特的旅游度假形象,无序占地的现象却已司空见惯。

  私人资本的无序开发是沿深圳东部公路进行的线形推进。深圳东部最初的道路状况较差,20世纪90年代初仅有S360抵达大、小梅沙附近,因此私人资本最早在此地形成聚集,“大梅沙-小梅沙-玫瑰海岸”旅游渡假区节点最早形成。随着S360在20世纪90年代的全面贯通,葵涌及大鹏附近的滨海度假区得以发展。其后S359贯通深惠,为南澳带来了发展机遇。自此深圳东部滨海度假区随着公路发展的格局形成。2001年,盐坝高速的开通串联了原有的S360及S359发展区域,使东部滨海度假区向东南部进一步发展,西冲、杨梅坑等地得以发展。

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  特征三:

  东部滨海度假区总体开发较晚, 新区建成后进入大发展阶段

  按照巴特勒的旅游地生命周期理论,通过对深圳东部滨海度假区的开发时间比较发现东部滨海度假去的开发总体较晚。20世纪80年代东部滨海度假区的开发进入初探期,大梅沙在80年代作为私人经营度假区开放,小梅沙也在80年代营业,从此拉开了东部滨海度假区的开发序幕。20世纪90年代是深圳东部滨海度假区的成长期。金沙湾旅游渡假区、深圳海洋世界等度假区陆续建立。1999年,政府将原有的大梅沙度假区回购,建设了大梅沙海滨公园,这成为了深圳东部地区第一个真正意义上的免费为市民开放的公共度假区。2000年后至2010年是深圳滨海度假区的发展期。这一时期大量的海滨度假区开始涌现,诸如玫瑰海岸、东部华侨城、鑫海旅游度假村等,而且在空间上进一步向东部纵深推进。2010年之后则是深圳东部滨海度假区进入大发展时期:一方面,新区的建立使得东部地区从行政级别上得到提升,东部旅游发展的自主性得以加强;另一方面,随着深圳产业转型与升级的进行,建设国际性城市的目标得以确立,东部发展国际休闲度假区的定位也恰逢其会。东部滨海地区能从深圳已发展地区得到资金、人才、市场等多方面的支持,大规模的外来资本也已经进入本地区,东部滨海度假区已进入大发展阶段。

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  特征四:

  投资与占地规模小,滨海度假项目雷同严重

  对比深圳东部主要滨海度假区的面积可以发现,大部分的度假区面积狭小,在1平方公里以上的度假区非常少。这一方面是因为私有投资的力量有限,难以支撑巨额开发;另一方面也是因为深圳缺乏成熟的滨海度假去开发模式,无法展开大面积的滨海度假项目开发,这从金海湾与浅水湾这两个占地巨大,却名声有限的度假区可见一斑。而通过对滨海度假区的项目比较可以发现,大多数的滨海度假区内项目雷同严重,基本上是沙滩运动类、烧烤饮食类与游艇类三大类型,导致旅游市场上没有强烈的差异性,东部已有度假区之间竞争激烈。

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  特征五:

  新理念注入度假区开发,新模式赢得新市场

  近年来新兴理念融入度假区开发已成为一种趋势,这些新理念的融入使深圳东部滨海度假区更具吸引力。首先是生态理念,东部华侨城的开发过程中以生态理念贯穿始终,这一理念的成功运用结合度假区的打造得到了深港地区市民的一致认可,并为其赢得了络绎不绝的客源。第二是低碳理念,低碳出行与低碳旅游的概念在杨梅坑度假区中得到很好的展示,自2007年后杨梅坑凭借这一理念大跨步发展起来。第三是自助式休闲理念,这一理念更好的发挥了旅游者的能动性,在这一理念的推动下较场尾等地的民宿自助度假发展起来。

  另一方面,新的运作模式也为东部滨海地区带来了新的市场,玫瑰海岸的异军突起很好的阐释了这一特点。传统的滨海度假区通过旅社性招徕团队游客占据稳定市场客源,通过广告营销吸引散客实现市场多元化。而玫瑰海岸则创新了运作模式,通过建设专业主题公园将自身置于婚庆产业的一环,通过婚纱摄影公司进行定点营销,获得了新的市场,2011年玫瑰海岸度假区参观人数超30万,实现产值6亿多元。

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  二、深圳东部滨海度假区发展建议

  本文针对深圳东部滨海度假区发展的历程及其特点,综合国内外滨海度假区发展的规律与案例,提出深圳东部滨海开发的三点建议:

  建议一:

  梳理东部滨海资源,重新定位客源市场,以旅游城镇化实现跨越式发展

  在深圳东部地区行政独立后,东部地区的旅游地位凸显,客源市场由原有深圳本地客源市场转而向粤港澳大湾区扩展,在此背景下东部地区需要重新梳理滨海资源,寻找能与国际一流滨海度假方式衔接的文化、历史、社会、自然资源,并利用旅游城镇化的模式实现跨越式发展。

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  建议二:

  探索陆海联动机制,保护滨海旅游资源,引入前沿理念创新滨海度假方式

  深圳东部滨海度假区的发展历程有着明显的沿道路发展轨迹,私有资本、集体决策在此过程中的无序零散开发使得东部脆弱的滨海旅游资源遭受了重大破坏。在未来的发展中,滨海度假区布局与发展需要从整体考虑,陆海联动,将服务区域、观景平台、滨海交通等设施尽量远离滨海区域,尽最大可能的保护滨海旅游资源,并引入低碳、生态等前沿理念,倡导人们创新滨海度假方式,实现滨海资源永续利用。

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  建议三:

  引入高端旅游资本,创新滨海度假模式,树立顶级国际滨海度假胜地形象

  从深圳东部滨海度假区的现状及特点可以看出,今年来虽然滨海度假区数量激增,规模也在逐年扩大,但是低端的度假区、雷同的度假项目与国际滨海旅游的形象严重不符。深圳东部地区需要引入诸如地中海俱乐部(Club Med)之类的顶级度假集团,填补高端滨海度假地的缺失,创建东部地区滨海度假区高、中、低完善的层级。同时积极创新滨海度假模式,不仅仅着眼于海水资源,积极引入先进的文化要素,时尚的生活元素等,使滨海度假区能够集文化、生活、探险与时尚为一体,成为能够够引领中国滨海度假的新模式,及技术力顶级国际滨海度假胜地形象。

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